JJUA55315U Professionelle ejendomsinvesteringer

Årgang 2024/2025
Engelsk titel

Commercial property investments

Kursusindhold

Med en årlig investeringsvolumen på over DKK 100 mia. og med en tiltagende internationalisering af det professionelle ejendomsmarked, har den juridiske håndtering af professionelle ejendomstransaktioner udviklet sig til en selvstændig specialdisciplin, der håndteres af jurister i advokathuse, revisionsfirmaer, banker, forsikringsselskaber og ejendomsinvestorer (typisk) i form af pensionskasser og privat equity investorer. Disciplinen omfatter både direkte overdragelse af erhvervsejendomme og indirekte overdragelse af ejendomme via køb af kapitalandele i ejendomsselskaber (i det følgende samlet betegnet professionelle ejendomsinvesteringer). Disciplinen er forankret i obligationsretten og tings- og kreditorretten, men kræver at der kan tænkes på tværs af andre udvalgte juridiske discipliner, herunder dele af selskabsretten, skatteretten, forsikringsretten finansieringsretten og den lejeretlige regulering.  
 

På kurset vil følgende blive behandlet:

 

1. De forskellige ejendomstyper (aktivklasser) og grundlæggende principper for værdiansættelse af ejendomme og ejendomsselskaber samt retsreglerne herfor.

2. Den grundlæggende forskel mellem aktivoverdragelser og (indirekte) aktieoverdragelse af ejendomme.

3. Typiske forløb af en professionel ejendomstransaktion og introduktion af dokumenter, der indgår heri.

4. Strukturering af professionelle ejendomstransaktioner, herunder valg af selskabsform, brug af forward funding og forward purchase aftaler samt back-to-back aftaler med underleverandører.

5. Selvfinansieringsforbuddet.

6. Udvalgte skatteretlige og afgiftsretlige problemstillinger, som har særlig betydning for professionelle ejendomstransaktioner.

7. Due diligence. Hvad er det, der er særligt interessant at få afdækket ved en due diligence, og som særligt påvirker værdien af professionelle ejendomsinvesteringer.

8. Principperne for lejefastsættelsen i de forskellige ejendomstyper.

9. Garantier og ansvarsforhold, herunder brug af W&I Insurance i transaktionssammenhæng og ansvarsbegrænsninger.

10. Tilbudspligt efter lejelovgivningen.

11. Forskel mellem egenkapital og fremmedkapital ved professionelle ejendomsinvesteringer

12. Relevante lånetyper i professionelle ejendomsinvesteringer.

13. Sikkerhedsstrukturer i professionelle ejendomsinvesteringer, herunder brug af ring fencing strukturer

14. Covenants i låneaftaler i professionelle ejendomsinvesteringer

15. Særlige omstødelsesproblemstilinger i refinansieringssammenhæng

16. Tiltrædelse af pantet, herunder uden for Fogedretten


Det præciseres, at privat markedet for overdragelse af (private) boligejendomme, herunder den særlige lovgivning om forbrugerbeskyttelse, ikke er en del af kurset.

 

Målbeskrivelser

Viden:

  • Viden om de forskellige aktivklasser, der indgår i professionelle ejendomsinvesteringer, og principperne for værdiansættelse heraf.
  • Specifik obligationsretlig viden om og evne til at reflektere over indgåelse og fortolkning af aftaledokumenter, der anvendes i professionelle ejendomsinvesteringer.
  • Specifik tingsretlig viden om og evne til at reflektere over ejendomsdannelsen, herunder om brug af ejerlejlighedsopdeling, og relevante sikringsakter over fast ejendom og kapitalandele ved overdragelse og pantsætning.
  • Specifik kreditor- og finansieringsretlig viden om og evne til på et videnskabeligt grundlag at reflektere over reglerne om pantsætning af fast ejendom og kapitalandele i ejendomsselskaber, lånetyper, lånevilkår i sådanne aftaler samt særlige “pant for gammel gæld” problemstillinger.
  • Viden om opbygning og funktionen af datarum i due diligence-processen.
  • Viden om due diligence-processen og betydningen af væsentlige ”findings”.
  • Grundlæggende forståelse af de fogedretlige regler om tiltrædelse af pant indenfor og udenfor Fogedretten.
  • Grundlæggende forståelse af de  dele af selskabsretten for kapitalselskaber og personselskaber, der er relevante for tilførsel/overdragelse af ejendomme ved apportindskud, fusion, spaltning og likvidation samt for overholdelse af selvfinansieringsforbuddet.
  • Grundlæggende forståelse af de dele af skatteretten, der knytter sig til afståelsesbeskatning af erhvervsejendomme og kapitalandele i ejendomsselskaber, udbyttebeskatning samt til reglerne for skattemæssige afskrivninger af erhvervsejendomme.
  • Specifik forståelse for og evne til at reflektere over reglerne om tinglysningsafgift, herunder særligt i forhold til reglerne om tilførsel af ejendomme.
  • Grundlæggende forståelse for reglerne om moms på “nye” og “gamle” ejendomme, opgørelse af momsreguleringsforpligtelser samt reglerne om fællesregistrering.
  • Grundlæggende forståelse for lejelovgivningens regler om huslejefastsættelse, opsigelse og tilbudspligt.


Færdigheder:

  • Evnen til at arbejde på tværs af nogle isoleret set tunge og forskelligartede juridiske discipliner (obligationsret, tingsret, skatteret, selskabsret, lejeret m.v.) og samtænke reglerne i helheder i forbindelse med en ejendomstransaktioner.
  • Evnen til at forstå og analysere komplekse juridiske problemstillinger inden for de nævnte juridiske discipliner og at anvende relevant lovgivning, retspraksis og juridisk forskning i konkrete situationer.
  • Grundlæggende evne til at behandle og systematisere en stor mængde juridisk data vedrørende fast ejendom og heraf udlede og redegøre for de relevante dele heraf.  
  • Evnen til at forstå grundlæggende sammenhænge mellem økonomi og jura vedrørende fast ejendom.
  • Evnen til at identificere de aftaler og aftaleparter, der er relevante for retsområdet, og opnå en grundlæggende evne til at koncipere et udvalg af relevante aftaler om ejendomstransaktioner.
  • Evnen til at identificere due diligence-findings, og kvalificeret tage stilling til, hvorledes de skal håndteres, herunder ved garantier, W&I forsikring mv.
  • Evnen til at strukturere ejendomstransaktioner ved den fysiske ejendomsdannelse og/eller ved selskabsretlige strukturer – herunder ved brug af reglerne om apportindskud, fusion, spaltning og likvidation.
  • Evnen til at identificere de forskellige lånetyper, strukturere finansieringsmæssige ring fencing-strukturer med respekt af selvfinansieringsforbuddet samt at identificere indvirkningen af covenants i låneaftaler.
  • Evnen til at identificere, forstå og redegøre for betydningen af de grundlæggende regler for avancebeskatning ved afståelse af fast ejendom eller kapitalandele i ejendomsselskaber samt reglerne for afskrivning af faste ejendomme.
  • Evnen til at identificere, forstå og redegøre for betydningen af de grundlæggende regler for moms og tinglysningsafgift på fast ejendom og ejendomstransaktioner.
  • Evnen til at vurdere, hvornår et brugsretsforhold er indenfor henholdsvis udenfor lejelovgivningen, samt efter hvilket princip huslejen fastsættes ved de forskellige lejemålstyper.
  • Evnen til at redegøre for under hvilke omstændigheder overdragelse af fast ejendom eller kapitalandele i et ejendomsselskab vil udløse tilbudspligt samt for lejelovgivningens præceptive opsigelsesregler.
  • Evnen til at vurdere mulighederne for og betydningen af en udenretlig fuldbyrdelse af et aktiepant i et ejendomsselskab.


Kompetencer:

  • At kunne anvende tværfaglig formueretlig, forskningsbaseret, viden til gennemførelse af ejendomsinvesteringer.
  • At kunne rådgive om transaktionsgangen i og udformningen af relevante dokumenter i ejendomstransaktioner.
  • Selvstændigt at kunne koncipere basale transaktionsdokumenter, herunder låne- og sikkerhedsdokumenter.
  • At kunne strukturere ejendomstransaktioner som enten aktiv- eller selskabstransaktioner, herunder ved iagttagelse af basale skatteretlige, moms og tinglysningsafgiftsmæssige problemstillinger.
  • En forståelse for, hvorledes juridiske findings oversættes til økonomi, og håndteres i praksis.
  • At kunne rådgive vedrørende egenkapital, fremmedkapital og deres variationer.
  • At kunne oprette, organisere og anvende datarum ved due diligence m.v.

 

Der vil blive udarbejdet selvstændig materialesamling til faget omfattende ca. 750 sider, hvor der til hvert seminar vil være et forord med angivelse af specifikke læringsmål for det pågældende seminar samt optryk af det relevante pensum, der knytter sig til det pågældende seminar.
Eksisterende samlet lærebogsmateriale findes ikke, men pensum skal sammenstykkes af bidrag fra en lang række eksisterende lærebøger, hvoraf uddrag fra følgende lærebøger vil indgå  i materialesamlingen:
 

  • Sikkerhed i Fast Ejendom af Peter Mortensen, 2. udgave, Hans Reitzels Forlag
  • Ejerlejlighedsloven og Normalvedtægten med kommentarer Kristian Dreyer under medvirken af Sabrina Bolvig Olsen, Karnov 2022
  • Fast Ejendom I af Carsten Munk-Hansen, DJØF Forlag 2023
  • Artikler om Warranty & Indemnification forsikring i Erhvervsjuridisk Tidsskrift 2015.133 og følgende artikler i Revision & Regnskabsvæsen RR.2012.08.0034, RR.2016.04.0046 og RR.2020.09.0026
  • Tinglysningafgiftsloven med kommentarer af Lilian Hindborg og Mikkel Johannsen, 4. udgave DJØF Forlag
  • Afskrivningsloven med kommentarer af Inge Langhave, 1 udgave, DJØFs Forlag
  • Moms og fast ejendom af Søren Engers Pedersen, Karnov Group, 2. udgave 2021
  • Introduktion til selskabsretten og kapitalmarkedsretten af Jesper Lau Hansen (3. udg.) DJØF Forlag 2023
  • Finansieringsret af Henrik Kure, Karnov Group 2021
  • Erhvervslivets låneoptagelse af Andreas Tamasauskas, Gjellerup 2006
  • Erhvervsjuridisk Tidsskrift 2023.180 – Tilbagetrædelseserklæringer – Henrik Kure og Lars Hedegaard Kristensen
  • Erhvervslejeloven med kommentarer af Lars Langkjær og Katja Paludan, Karnov Group 2019
  • Boliglejeret af Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, Karnov Group 2022
  • Kreditorerne 4 udgave af Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen


Den grundlæggende obligationsret og tings- og kreditorret fra BA uddannelsen vil forudsættes bekendt.

 

Det er ulovligt at dele digitale studiebøger med hinanden uden tilladelse fra rettighedshaver.

Den grundlæggende obligationsret og tings- og kreditorret forudsættes bekendt.
Undervisningen vil være case baseret, hvor der til hvert seminar vil være en eller flere cases, som de studerende skal præsentere i grupper, og som vil være omdrejningspunktet for undervisningen. Endvidere vil de studerende i tilknytning til casearbejdet blive præsenteret for opbygning og gennemgang af datarum med henblik på, at de studerende bedre kan omsætte den teoretiske viden til praksis og dermed relatere til denne. De studerende vil endvidere i forløbet skulle aflevere 2 skriftlige opgaver, der i forhold til omfang og kompleksitet vil minde om den skriftlige opgave, som de studerende bliver præsenteret for til den skriftlige eksamen.
  • Kategori
  • Timer
  • Forberedelse (anslået)
  • 356,5
  • Seminar
  • 56
  • I alt
  • 412,5
Skriftlig
Mundtlig
Kollektiv
Løbende feedback i undervisningsforløbet

Der vil løbende blive lavet klyngefeedback, ligesom der før og efter seminarerne vil blive lavet quizzer.

Point
15 ECTS
Prøveform
Skriftlig stedprøve, 4 timer med opsyn.
Prøveformsdetaljer
Skriftlig tilsynseksamen, 4 timer
Hjælpemidler


Læs en beskrivelse af de enkelte eksamensformer, herunder formkrav, omfang og frister i eksamenskataloget
 

Læs om praktiske eksamensforhold på KUnet
 

Bedømmelsesform
7-trins skala
Censurform
Ingen ekstern censur
Eksamensperiode

15. januar 2025

Reeksamen

19. februar 2025